公司物业管理业务收入12.11亿元

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【跨界设计师郭麒麟】

目前,保利物業共有三個業務條線,分別提供物業管理業務、非業主增值服務及社區增值服務。物業管理業務是公司最重要的收入來源,2019年前4個月,公司物業管理業務收入12.11億元,占總營收比例為70.5%。

若成功赴港IPO,保利物業將刷新上市物業公司排名。截至2019年4月30日,保利物業合同管理面積為3.71億平方米,即將超越綠城服務成為第三大上市物業公司,僅次於彩生活和碧桂園服務。

當下,物管行業仍處於“跑馬圈地”狀態。平安證券研報顯示, 2018年行業十強市占率為11.4%,百強市占率也不足四成。管理規模最高的彩生活市占率僅1.7%,遠低於龍頭房企市占率。

估值差異與行業未來成長性相關。實際上,傳統房開業務增速已進入平穩態勢,但物管行業仍處於成長階段。據中指院數據,物業服務百強企業的平均收入由2014年的425.0百萬元升至2018年的886.2百萬元,複合年增長率為20.2%。

但盈利能力偏弱卻顯而易見。數據顯示,保利物業2016年、2017年、2018年的毛利率分別為16.7%、17.9%、20.1%;同期,公司凈利率僅為5.8%、6.9%、7.9%。

2016年、2017年、2018年三年間,保利物業總收入分別為25.6億元、32.4億元、42.29億元。與此同時,公司同期利潤分別為1.49億元、2.25億元、3.36億元。

對輕資產物業公司來說,新三板限制過大,無法達到快速融資目的。而A股對於新上市公司審核較嚴,使得保利物業選擇赴港上市。

此外,保利物業本次發行境外上市外資股(H股)並上市事項尚需取得香港證券及期貨事務監察委員會、香港聯合交易所有限公司等核准。

行業廝殺中,保利物業的優勢在於規模。截至2019年4月30日,公司合同管理面積3.7億平方米,遍佈全國136個城市;在管面積1.98億平方米;在全國管理817項物業,包括549個住宅社區及268個非住宅物業。

以在港上市的公司為例,碧桂園服務、綠城服務和中海物業三家物業公司市盈率分別為42.28倍、39.07倍和31.82倍。而對應的母公司碧桂園、綠城中國、中海地產市盈率分別僅5.28倍、19.26倍、6倍。

據保利物業所收批覆,中國證監會核准保利物業發行不超過153,333,400股境外上市外資股,每股面值人民幣1元,全部為普通股。完成本次發行後,保利物業可到香港交易所主板上市。

實際上,早在2017年8月,保利物業便於新三板掛牌,但在今年4月11日公告退市。此後不到四個月,保利物業火速轉戰港股,並於8月7日正式向港交所遞交招股書。

保利物業表示,公司面臨各方成本上行壓力,包括但不限於:最低工資增加、員工人數增加、節約成本措施生效所需時間。“倘按包乾制履行物業管理服務時未能控製成本,我們可能會遭受虧損,且我們的利潤率可能會下降。”保利物業稱。

對規模和市占率的訴求,使物業公司渴求資本市場融資進而擴大規模。此外,資本市場逐步認識到物業公司的價值,給予其明顯高於房地產開發商的估值水平,這也給房企拆分物業子公司上市提供動力。

對於IPO募集資金,保利物業將用收購或投資物業管理公司,擴大物業管理規模;開拓增值服務,投資社區產品及服務公司等;升級數字化及智能化管理系統;用作運營資金及一般公司用途。

與行業類似規模公司相比,碧桂園服務凈利率為19.98%,彩生活和雅生活的凈利率也分別為14.34%和25.36%。規模占優勢的保利物業,盈利能力卻拖了後腿。

9月17日晚間,保利地產公告稱,全資子公司保利物業於境外上市事項已獲中國證監會核准。這標志著,保利物業即將叩開港股市場的大門。

與行業普遍現狀類似,保利物業的收入仰仗母公司保利發展的資源,不過這一比重正在逐年降低。2016年至2018年各期,保利地產向保利物業貢獻的收入占比從98.7%下降至88.6%,2019年前4個月再降至84.2%。

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